怎么投资房地产？

1. 怎么投资房地产？

客观的说：2015年国内一线城市房产回暖比较明显； 但中长期以及从全国范围内我都不太看好国内的房产市场，原因如下：
1、总体库存量太大，去库存是将是长期的过程； 
2、张欣（潘石屹的太太）说过：中国的城镇化实际已经完成（在英国一个非公开场合说的，数据来源：伦敦金融时报中文网）；
 3、人口红利拐点已全面到来，长期来说对房价是不利的； 
4、李嘉诚全面撒资中国地产，这是众所周知的。

再加上人民币贬值趋势明显，所以配置海外资产是许多有识之士的首选。

但是在海外房产市场中，有一些国家是比较坑爹的，比如希腊、西班牙，房价一直在跌不说，卖给中国人的项目还加价特别多（有些项目比卖给国内市场贵一倍）。

几个房产市场表现还可以的国家有英国、澳大利亚，美国现在也不错。其中我比较推荐澳大利亚的房产，理由如下：
1、增值相对比较稳健，你可以看下在2008年前后澳洲经济和澳洲房产市场的的表现，基本上可以做到7年翻一倍； 
2、没有遗产税，持有成本相对比美国低一些； 
3、贷款额度高，首付仅需20%，众所周知，投资房地产要的就是一个杠杆收益，贷款额度高的话能确保投资的杠杆收益达到最高； 

而在澳洲所有的城市中，阿德莱德算是一个不太热门便潜力很大的城市。2014房价涨幅7.9%，居澳洲第三。另外有一个很重要的指标，就是租金与还贷比，阿德莱德大部分的项目可以做到以租抵供，还有盈余。

以上是我的一些解答（字字原创手敲），如果有更深入的问题，我都很乐意提供进一步客观详细的解答。

祝楼主投资有好的收获。

2. 怎样投资房地产？

3. 房地产投资怎么做？

4. 如何做房产投资？

购买房产，是人一生中非常重要的决定。但是，在投资房地产时，应该意识到这是出于商业的目的，因此，不要根据自己的喜好来买，而应根据投资前景来买。投资的目的是为了带来利润，许多人在投资时通常犯的错误是，他们总是购买居家型的房产或是本地的房产，以便可以随时看管。其实，这样做并不明智。 生活配套应力求便利：当您投资居住型房产时，有三点十分重要：街道外观要简单，过于复杂的结构会降低其吸引力；房子离购物中心、公交站点近；有发展前途。 正确估计自己的财政实力：估计自己现有的经济能力对于决定投资的时机十分重要。看看您有多少现金以及您家里有什么可以抵押的东西。着眼于您的长期目标，比如，您要投资的房产是否会是您退休后的经济来源？另外，充分预计将来可能出现的情况，比如家里有小孩子出生或失业。找一个投资顾问或注册的金融理财师，会对您有很大的帮助。 确定投资策略：有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，在您决定投资以前，必须确定您的投资策略。 估计所投房产潜力：应该估计所投资的房产将会为您带来何种收入，为此，您可以研究一下房产过去的升值情况和潜在的出租前景。 争取最优价格：专业的谈判员能保证不让您支付过多的钱来买房产，谈判还可以使双方达成协议。 确定贷款：找到合适的贷款提供者与选择房产一样重要。随着国家贷款利率的逐步放开，有些贷款公司的投资利息比较高，而有些公司的投资利息与别的利息一样。有的公司让贷款人把整个贷款作为大的抵押。在竞争激烈的今天，您必须货比三家才能减少损失。 寻求律师帮助：有律师的帮助能保证合同的完整性以及一切可以接受的变动。律师的参与也是您投资策略中不可缺少的一部分。 专业性的管理服务：专业的房地产管理可以让您不必为租客问题烦恼。您的房地产管理员对最新的条例了如指掌，也更适合去与别人谈判。

5. 如何投资房地产行业？

会出现一些洗牌
就房地产市场而言，其未来发展受到国内外市场变化、经济形态、人口结构、消费功能、舆论环境、产业规划、政治金融等多个方面的因素影响，不能单一而论。
首先，从综合层面分析：房地产作为一个不可缺失的产业形态，随着国内城镇化建设的持续推进、产业经济和消费供求关系不断发展变化，在未来发展中，功能分化开发、产品精细分化、政策把握大方向而市场催化主导行业成熟，是一个不可阻挡的大趋势。
但，由于近阶段的“哄抢式”、“多数盲目型”、“产品形态多数雷同”形式的开发，市场需求选择面扩大及刚性需求减弱，以及政策金融舆论等层面的导向因素，近期内房地产行业将会出现一次“渐段式”的洗牌和市场重新调整优化。
十八大明确了要把房地产行业在国民经济的支柱行业地位转变为重要行业，支柱和重要的区别大家都知道，防止经济硬着陆触礁，银行逐步抓紧自己的裤腰带，融资贷款条件限制提高，所以部分过快发展地区，可能会出现一定形式上的泡沫破裂。
其次，从行业发展层面分析：未来20-30年内，房地产行业将会出现以下几种潮流形态。
1、以产业地产为主的开发建设潮流。政策上，不再单以GDP论，行政责任延续追究制，等等，都将促使城市发展不再只顾眼前利益和既得利益，而是要求从城市发展规划、经济持续发展层面去考量。城市房地产的开发也不再停留住宅、综合体开发，产业经济建设将逐渐、真正融入到房地产开发形态中，形成另一种复合体。这一复合体的出现，不但能带动城市经济发展，更可以保障房地产项目的供求关系。
2、养生养老及休闲度假综合体。中国这一阶段的社会老龄化，给养老住区建设提供了大机遇。众多的投资开发商竖起了这一大旗，在物质形态日益繁荣过程中，养老养生、休闲度假都将成为一种复合的形态，房地产建设作为其中的核心之一，在考虑空间、产品的基础上，还应该注意未来人们的生活方式变化、空闲时间对交通距离的要求。
3、房地产功能分化，精耕细作。大型城市对外辐射影响所形成的城市集群，城市生态环境变化要求的城市功能分解，经济发展需求和消费需求对接，等等因素，要求房地产投资建设形态功能不断分化，投资商将更注重专业型深耕细作，文化地产、教育地产、工业地产、园区地产、专业市场地产、住区地产、商业地产、小城镇地产、旅游地产、养老养生地产、高端精品地产、产业地产等等，将出现不同产品领域的品牌开发连锁。这是房地产行业功能分化的一个潮流。
最后，在产品供求层面分析：
1、大规模社区、城市商业综合体将逐渐萎缩，小规模精品开发、定制开发将是未来城市开发的主要潮流。过去和现阶段，由于中国处于快速的城镇建设进程中，规模开发、聚集效应是主要特色。但是随着城市化程度的提升、成熟，人口需求的规模化程度降低，小众群体的针对性消费，商业区规模和需求空间的相对稳定，城市住区和商业开发规模都将缩小，并呈现差异化，更多的以补充形态出现。
2、商业开发注重全过程消费体验，线上线下商业形态仍将并存。线上商业需求线下流通和体验支持，线下商业注重纵横组合、不同消费阶层现场体验效果、人群和单体的休闲娱乐效应，全过程身心多维体验。
3、未来刚需产品将逐渐稳定在一定数量水平上，不再出现大的阶段性起伏。
4、生活品质的提升，对二次、三次换房，人生第一居所产品，都将提出更加针对性的需求，“私人定制”、“小众定制”将会更多出现，这也要求产品功能、空间体验、附加价值、服务品质、持续发展、生态健康、交通交流等趋严格和小众化。

6. 如何投资房产 投资房地产的方法

资金链储备
房地产属于高总价的投资行为，随便一套房产都是以万为单位计算的，这就要求投资者手中有足够的资金储备，可支配资金要在100万左右，因为一旦投入进去不是短时间可以获取收益的，需要一个好价格在抛售，还要维持自己的日常生活。

2
获取政策、行情信息
有了资金后，接下来要做的就是投资在哪里？具体在哪个地段的那栋楼房？这个就需要我们能够第一时间获取相关的信息，可以通过中介、报纸、新闻等分析具体楼市情况。

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做好结婚、离婚的准备工作
现在很多城市都采取了本地人和外地人购房不同资格限定，同时已婚人士和未婚人士的购房资格问题也有所不同，所以一旦某个地区有了商机也不是里边有资格投资过去的，需要和当地人进行合作，最常见的就是假结婚了。



下决定要果断
房地产投资最忌讳的就是犹豫和再考考对比一下，因为每处房地产都是唯一性，不可再生性，要就是要，不要就是不要，过多的思考对比最终是得不到最想要的效果的。

承受得起暂时的亏损
上边提到政策的影响，房地产市场最容易受到政府政策和银行金融调整的影响，一旦利空出现，不要慌张，当时的亏损不代表什么，只要房子不卖，不出手，所谓的价格对自己没有丝毫影响，因为不动产还在那里。

良好的信贷记录
往往在投资房地产的时候，最理想的状态就是使用贷款来投资，然后以租养贷，再适当的时候投出去就等于用银行的钱来投资，降低自己的风险同时留有足够的备用资金。

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组团投资
建立起自己的小圈子，进行资源共享；有时候一个人的能力确实是有限的，更何况房地产又是需要投资很多资金，需要最灵通的消息，所以维系好自己的圈子很重要。

7. 如何投资房地产市场

中部地区平稳回升，河南、湖南、江西等省份同比增长超过20％。西部地区全面平稳回升，重庆、四川、青海、新疆等省份同比增长超过40％。多数地区二手住房成交量同比增加。 

表现之二，房地产开发投资增幅逐步回升。今年上半年，全国房地产开发投资14505亿元，同比增长9．9％；增幅比一季度提高5．8个百分点。 

这位负责人说，从趋势看，3月开始，房地产开发投资增幅呈逐月回升态势。部分城市房地产开发投资同比增幅较高，其中辽宁同比增长40．6％，山东同比增长23．3％，河北同比增长43．1％，海南同比增长37．2％，湖北同比增长20．4％，云南同比增长40．6％，山西同比增长40．6％。 

表现之三，住房价格同比降幅减缓，月环比持续上涨。 

2009年6月，70个大中城市新建商品住房价格同比下降0．6％，降幅比上月减少0．7个百分点；月环比上涨0．8％，涨幅比上月提高0．1个百分点。 

这位负责人说：“这已是连续4个月环比上涨，且呈加速趋势。” 

与此同时，70个大中城市二手住房价格同比上涨2．2％，涨幅比上月提高1．3个百分点；环比上涨1．1％，涨幅比上月提高0．4个百分点。 

住房城乡建设部认为，住房价格变化呈现出较大的地区性差异。70个大中城市中，有34个城市新建商品住房价格同比上涨，63个城市月环比上涨；39个城市二手住房价格同比上涨，57个城市月环比上涨。 

这位负责人说：“需要注意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价格上涨较快。”
提供资料：广州万家物业网

8. 房地产投资的方式

从一般意义上讲，投资者投资房地产，主要有两条途径、四种方式。 是指：基本建设途径中的基本建设式；房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。当然，对于基本建设途径中进行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式，只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义，而且如果这样做，多数情况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质，即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比较，在现行的法律、法规框架下，进行房地产投资的一般方式有如下四种： 这里所称的基本建设，是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。方案评价：这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位；二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目；三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续（下称“停止国有土地使用权协议出让规定”）。除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。 具体做法是：投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。方案评价：这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。 具体做法是：如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。方案评价：合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。 具体做法是：由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。方案评价：这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接；二是对一家公司股权的收购，投资人需与另一家关联公司联手进行，投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响；其三，如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。