房贷利率“换锚”开启

1. 房贷利率“换锚”开启

 对于老百姓(74.750, -0.98, -1.29%)而言，除了关心房价涨跌之外，房贷利率调整也一直牵动着他们的心。10月8日起，房贷利率正式“换锚”，从以基准利率为基础转变为以LPR（贷款市场报价利率）为基础进行加点。北京商报记者近日在调查中发现，北京地区多家商业银行将在10月8日实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点（一个基点等于0.01%），二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。根据此前北京地区多数商业银行执行的利率标准，此次“换锚”对购房者月供支出不会增加明显负担。而在“房住不炒”的大背景下，房贷利率的下行可能性基本无望。
 多家银行执行新定价基准
 10月8日起，个人住房贷款利率政策将发生新的变化。根据此前央行所发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说，房贷利率不再与基准利率挂钩，而是挂钩LPR利率，房贷利率“换锚”在即。
 北京商报记者近日从多家商业银行相关负责人处了解到，北京地区辖内商业银行房贷利率变轨正在稳步推进当中。多家银行表示10月8日将实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点的定价基准。
 根据9月20日出炉的新一期LPR报价，1年期LPR报4.2%，较上一次下调5基点，主要与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.85%，与上次持平。本次5年期LPR报价水平也就意味着房贷新下限正式确定。
 融360大数据研究院分析师李万斌指出，与改制后的首次LPR报价水平相比，本次5年期LPR水平并没有发生变化，依然是凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。按照房贷新政规则，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。此前已有个别银行开始试点LPR房贷新政，这些银行的加点基数都是基于8月20日公布的LPR 5年期水平。9月20日新一期LPR 5年期报价水平不变，也就意味着10月8日房贷新政正式实施时，已试点的银行加点数大概率保持稳定。
 对目前行内LPR工作的具体安排，一位股份制银行相关人士介绍，已完成新发放个人住房贷款利率以LPR作为基准的相关准备工作，可满足监管10月8日起实施的要求。正在逐步推进包括修订贷款合同利率条款，增加以LPR作为定价基准的选项；改造核心、信贷等相关系统，支持以LPR为定价基准的贷款出账；开展全系统LPR专题培训、宣导；通过行内官方网站、网上银行、手机银行、自助终端等对客渠道发布LPR。
 “目前的要求是截至2019年三季度，全国性银行业金融机构新发放贷款中，应用LPR作为定价基准的比例不少于30%。”一家城商行相关人士表示，“截至12月末，上述占比要不少于50%；截至明年3月末，上述占比不少于80%。到明年一季度，所有发放的贷款100%都遵循LPR定价原则。”
 另一家城商行相关人士也向记者透露，后期该行会结合市场情况对定价基准进行调整，保证区域房贷利率的相对平稳，维护区域房地产市场健康稳定，目前已经对该行个人住房按揭业务涉及的制度、合同和系统进行了相应调整，满足LPR定价要求。但也有银行表示，目前仍未开展房贷利率变轨工作，具体调整计划需要在10月8日后才会公布。
 对购房者影响几何
 房贷利率新政实施，老百姓最关心的就是“买房成本贵了还是便宜了”，从已确定细则的银行来看，北京地区新政下的首套房及二套房贷利率相比之前房贷利率均有所上浮。
 北京商报记者梳理发现，如果按照9月20日最新一期公布的五年期以上LPR为4.85%计算，那么10月8日北京执行的个人住房贷款利率为：首套住房不低于5.4%；二套住房不低于5.9%。据北京一房产中介透露，目前北京地区大部分银行执行首套5.39%、二套5.88%房贷利率水平。由此可知，执行新政后，北京房贷利率较之前是有所提升的。
 那么利率变轨对购房者影响如何？合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者分析称，如果上述标准落地，北京房贷利率水平虽然有微幅上涨，但这个上涨对于购房者而言其实可以忽略不计。房贷利率与LPR挂钩后，也更能体现市场导向，后期房贷利率的涨与跌，与房地产市场供需关系直接挂钩，将由市场来定价。
 一位国有大行房贷部相关人士介绍称：“9月底时咨询房贷政策的人确实很多，但即使节前提交贷款申请，审批下来也在10月8日之后了，因此这笔贷款也是按照LPR加点形成利率，不是此前的基准利率基础上进行上浮。”而另一位国有大行相关工作人员则向记者提到新的机制并不会那么快实行，“利率并轨目前只是制定了一个标准，还需要一定的过渡期，正常实施也要到2020年1月1日之后了”。
 新的利率变轨并未对购房者产生太多负担，一位房产中介对记者说道，按照新的机制，房贷利率变动不会太大，对购房者来说每个月房贷也就是多出十几元钱，没什么太大影响。
 另一位中介也表示，“政策变动之前北京地区商业银行首套房贷款大多实行的是5.39%的利率，新政下，首套房贷的利率下限为5.4%，而一般购房者贷款都在25年以上，实际上并没有太大影响，从现有数据来看，北京地区购房人数并没有太大的起伏”。
 例如，以商业贷款100万元、25年期限计算，首套商业性个人住房等额本息还款方式下，每个月月供多出5.94元，利息共多出0.18万元；等额本金首月多出8.33元，利息共多出0.13万元，按平均数计算，相当于每月月供多出4.33元；二套商业性个人住房等额本息还款方式下，每个月多出12.16元，利息共多出0.36万元；等额本金首月多出16.67元，利息共多出0.25万元，按平均数计算，相当于每月月供多出8.33元。
 值得注意的是，上述测算仅作为参考，因为以往房贷以基准利率为基础时，在加息降息时，部分购房者会面临房贷利率重新定价的问题，而在房贷利率以LPR为定价基准时代，也会存在重定价现象。根据央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为一年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过，房贷利率加点水平在合同期内不会改变，央行明确指出，“加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变”。也就是说，若房贷合同写有重新定价条款，那么购房者月供有可能会跟随LPR报价出现波动；反之，房贷利率将会一直维持放贷时的水平。
 楼市今年怎么走
 在发布LPR机制之初，央行便进行了表态。8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。央行同时还宣布，按照“因城施策”的原则，各地可以在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着，未来房贷利率也会跟房价一样实施“一城一策”，各地区会因地制宜开展工作。
 9月6日，央行祭出降准“大礼包”，决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。
 业内分析人士认为，央行降准后，整个房贷市场可贷资金增多，这能够对冲房贷利率出现小幅上涨所带来的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，目前房地产市场政策层面基本上都以收紧为主，房贷利率上涨，表明即使在新的房贷利率下，房地产市场调控依然严格。当前房贷利率虽略有上升，但这个上升幅度是可控的，房贷市场仍将以平稳为主。
 李万斌也表示，LPR机制的出台是为了降低实体经济融资成本、引导资金向小微企业等倾斜；对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数来保证短期内房贷利率的基本稳定。

2. 房贷利率“换锚”，楼市有何变动?

房贷利率“换锚”，有利于楼市平稳健康发展。现在许多人一到了要买房的时候就感到压力非常大，现在买房真的是非常的困难，如果在没钱的时候买房可能自己很快就会被房贷给压得喘不过气来，所以许多人也是在不断的观望着房贷的变化。最近房贷市场就发生了大变化，自十月八号起,房贷利率“换锚”就算正式实施了，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点而形成的。

很多人还不是很了解这个“换锚”的概念是什么，就是指定价基准由以往的基准利率转换为LPR。这和带有房贷的人有很大的关联。不过现在很多的商业银行也都做好了准备，对购房者的影响不大。



有专家就指出这次房贷的改革就是为了适应市场的发展规律，实行房贷利率的“换锚”，房贷利率保持平稳。不过人们最关心的应该就是对自己是否有影响，专家也表示这个变动对购房者的影响不是很大，但是对于北京来说的房贷利率还是有所上升，不过这个上涨几乎可以去忽略不计的。



在出来变化后，网友们也都在下面谈论说这次到底是什么意思，其实在之前央行的副行长就曾经说过，房贷利率的改变并不会下降，它对房贷市场的影响也不会很大，有利于发展。所以房贷的压力一直都会有，只有不断努力继续去奋斗了。

3. 房贷利率“换锚”，该怎样选？

现在签约买房，有极大机会喝到LPR“头啖汤”。
赶旧房贷利率“末班车”的购房者不多。
8月25日，央行发布公告称，从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。10月8日以后，新发放房贷以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。从现在到10月8日剩下不到一个月的时间，按一、二手房屋网签到同贷书获批并签订按揭合同的时间大约需要一个月时间，现在签约买房，极大机会喝到LPR“头啖汤”。
市场表现：购房者淡定应对
记者从8月底至今陆续走访了小北一带的二手地产中介行业以及多家按揭公司，发现赶旧房贷利率“末班车”的购房者不多。
中原地产的曾小利在小北路从事地产中介多年，她告诉记者，8月底在房贷新政宣布后分行成交了几套二手住宅，有总价在三四百万的楼梯楼学位房，适合一家人居住；也有过千万的电梯次新大面积单位，为改善居住的“卖一买一”购房者成交。购房者都倾向于使用公积金贷款，尽管广州市公积金贷款额度个人最高不超过60万元，家庭不超过100万元，购房者只要能使用公积金贷款，都想把公积金额度贷到上限后，再使用商业贷款，因此这几单成交都是公积金商业组合贷款。
她表示，由于公积金贷款对应的依然是基准利率，在10月8日后也不受影响，因此购房者认为房贷新政对他们影响不大，他们也不会刻意赶在10月8日前办完贷款手续。此外，由于购房者或是学位房或改善置业，为“刚需”购房者，因此对房贷利率政策不太关心，也没有特意赶“末班车”。
合富房地产服务中心资深经理汤丽娟告诉记者，由于一般银行的房贷利率都是以放款当天为准，因此建议9月有按揭购房需求的客户，现在就要准备资料向银行办理贷款申请。当然具体以银行的最终发布为准。新政实际上是体现了“房住不炒”、从紧从严的政策取向，整体符合市场预期。未来不确定因素较多，银行政策趋紧，她建议有购房需求的客户应尽早决定，现在就是适合出手的时候了。
资深按揭中介人士郑大源也表示，最近二手房行情稍淡，贷款个案不多。按揭人士都认为LPR相比目前的基准利率到底是升还是跌，要到10月8日后才可以知道，但由于房贷利率“不得低等于LPR”，那很有可能首套或二套房贷利率都要上浮。
专家分析：“一年一调”比较灵活
资深按揭业人士郑大源表示，房贷与LPR接轨后，房贷出现了固定利率，这是历史上第一次。这是房贷市场的新事物，未来的LPR走势以及广州房贷市场的细则，都要等10月8日的到来才会逐渐清晰。招商银行在深圳已率先使用LPR定价，但在深圳市场也只有一家银行这样做，他相信广州的银行会等待上线日子到来再做决定。
对于LPR与贷款基准利率的高低之分，郑大源认为下半年的利率会紧一些，不过最近的降准确实会让银行的额度充足一些，估计会导致LPR稍微下降一些。他预测9月20日的LPR会低于8月20日的LPR。8月20日的LPR(5年以上)是4.85%，而基准利率是4.9%，预计9月20日的LPR会更低。但执行LPR还需要看加点数额，如果加点数额较高，那么有可能执行新政策的利率更高。LPR此次与房贷利率接轨，郑大源猜测以后可能有更多的贷款品种，如消费贷、信用贷执行LPR，因为这个“锚”更加灵活，更加准确反映市场需求。
对LPR时代的购房者来说，根据央行宣布的规定，新房贷合同里对LPR最短可以采取一年一调，最长可以是整个合同期限维持不变。建议购房者最好跟旧房贷时代的合同一样，一年调整利率一次。旧房贷时代的利率随基准利率的调整而在次年的元旦跟随调整。
公积金新政：一手现房最长贷款30年
日前，广州住房公积金管理中心发出通知，广州市住房公积金缴存职工在购买一手现房申请住房公积金贷款时，最长贷款期限将延长至30年，同时需要满足贷款期限和楼龄之和不得超过40年。
据悉，因为一手现房已经确权在开发商名下，所以在公积金贷款中，一手现房是被当成二手房来操作的。根据广州住房公积金管理中心的相关规定，此前，一手现楼申请住房公积金贷款，最长贷款期限仅为20年。另外，一些项目由于历史原因而导致建设期与销售期不对应的情况，对一手现房同时约定了最长贷款年限30年以及楼龄+贷款期不得超过40年。
汇瀚按揭总监莫静告诉记者，由于一手房出房产证的时间已加快，很多时候开发商未卖完楼，房屋已进入大确权。对于剩余的房源，这些房依然是一手房，但在旧规定之下，公积金中心视之为二手房，贷款年限只有20年，这对于购房者来说的确有点不公平，因此公积金贷款新规对一手现房做了灵活处理，对购房者来说是一大利好。近期的实际操作中，不少一手房都可以“即买即出证”，如广钢新城的一些项目，从销售期到尾货经历了两三年时间，到尾货阶段基本上都可以“即买即出证”。

4. 房贷利率今日正式“换锚” 实际利率变动有限

根据央行此前公告，自今日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　虽然商业性个人住房贷款利率的定价基准从贷款基准利率变为LPR，但在“房住不炒”的政策基调下，房贷利率“换锚”对实际利率水平影响不大。央行有关负责人此前也表示，定价基准转换后，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
　　实际上，自央行宣布房贷利率定价基准新政以来，各大银行就在进行系统切换、合同文本调整等方面的准备，个别城市的部分银行已试水新的房贷利率定价方式。如9月初起招商银行(34.750, -0.45, -1.28%)(港股03968)在深圳地区的部分房贷业务利率已经挂钩LPR，首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR4.85%基础上加30个基点和60个基点，分别为5.15%和5.45%，而此前首套房贷利率为5.145%、二套为5.39%。
　　另据了解，北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率为LPR加55个基点，这与此前银行普遍执行的在基准利率基础上上浮10%的利率水平几乎相当；二套商业性个人住房贷款利率为LPR加105个基点，较原有的二套房利率水平有所上浮。
　　9月20日公布的最新5年期以上LPR报价为4.85%，与上一次持平。业内普遍认为，新的个人住房贷款利率政策从今日开始执行，5年期以上LPR是银行发放住房抵押贷款等中长期贷款利率的定价参考，维持5年期以上LPR报价不变也体现了此前央行提出的“房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降”，与当前房地产调控政策思路一致。
　　不过由于房地产政策执行“因城施策”，对于不同城市的实际影响会有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房贷款利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。今日起在上海新发放的首套住房贷款利率，最低也要4.85%。
　　此外，按照规定，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会，即借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年，每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过，住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分，对于在LPR基础上的加点部分，则在合同期限内固定不变。

5. 房贷利率8日“换锚” 每人房贷利率都可能不同

10月8日，新版房贷利率将正式实施。按照人民银行成都分行日前召开的新闻通气会，并结合全国银行间同业拆借中心9月20日公布的贷款市场报价利率，四川5年期以上首套房的贷款利率将不低于4.85%，二套房不低于5.45%。红星新闻记者获悉，从目前整体的利率水平看，新版房贷利率较日前略有下降，但不会出现明显下降，总体会保持平稳。人民银行成都分行相关负责人表示，未来贷款利率会更加市场化，每个人的房贷利率都可能不一样。
新版利率更灵活 四川已审议通过工作指引
2019年8月16日，人民银行发布今年第15号公告，改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。公告称，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率。即日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。
8月25日，人民银行发布第16号公告，宣布自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
9月17日，人民银行成都分行召开新闻通气会。人民银行成都分行相关负责人表示，人民银行成都分行已分别于8月27日召开四川省金融机构负责人电视电话会议和28日指导四川省市场利率定价自律机制召开核心成员第十二次工作会议，积极推动LPR在全省内应用。
据介绍，四川省市场利率定价自律机制核心成员第十二次工作会议审议通过了《四川省推广运用LPR定价机制工作指引》，明确推广运用机构范围、进度要求、系统改造和新合同文本修订、推进个人住房贷款利率定价基准转换、完善激励约束机制、加强监测分析和政策宣传六方面工作内容。
因城施策 各地房贷利率陆续出台
10月8日，新版利率“换锚”，对广大老百姓来讲，最关心的就是个人房贷利率的变化。
按照央行发布的16号公告要求，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
9月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率（LPR），其中5年期为4.85%。这意味着，各家银行首套房利率应不低于4.85%，二套房利率不低于5.45%。
9月17日，人民银行成都分行在通气会上就明确指出，四川全省房贷利率下限的加点情况，整体跟全国保持一致，保持基本稳定，即首套房不得低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR），二套房至少加60个基点。人民银行成都分行相关负责人表示，四川21个市州情况差异比较大，按照因城施策的原则，既要考虑成都作为房价“一城一策”长效机制试点城市，也要考虑到四川其他经济相对欠发达地区，各家金融机构在定价时也会有所差异。该负责人还强调，新版的房贷利率更加市场化，每个银行会根据风险防控情况，以及个人信用风险等因素制定价格，未来每个人最后确定的房贷利率加点幅度可能都会不一样，这也体现因城施策的原则。
据了解，在新版房贷利率实施前，各地已经在部署相关工作。据经济日报日前报道，北京地区首套房利率下限为不低于LPR加55个基点，二套房不低于LPR加105个基点。在江苏南京，当地一家国有银行工作人员介绍，首套房利率为LPR基础上加80个基点，二套房加105个基点；而在苏州，首套房则是LPR基础上至少加120个基点，二套房加150个基点。在深圳，招商银行首套房利率为LPR基础上加30个基点，二套房加60个基点。从各地反馈的情况看，新政实施前后，相应期限房贷利率基本保持一致。
国庆前夕，红星新闻记者获悉，成都一家股份制银行公布了最新房贷定价。参照9月20日公布的贷款市场报价利率（LPR），该行首套房加75个基点，二套房加100或125个基点（视情况而定），相当于首套房利率为5.60%，二套房为5.85%或6.10%。红星新闻记者换算了一下，如果参照旧版房贷利率政策，该行首套房相当于较基准利率上浮了约14%，二套上浮了约19%或24%，与目前的市场利率水平基本一致。
稳定房贷市场 确保利率基本稳定
在8月20日举行的国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长刘国强就指出，改革完善LPR形成机制，重点在于深化利率市场化改革，推动降低实体经济融资成本。对于房地产市场，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定，“房贷利率不下降。”
8月25日，央行16号公告再次明确了上述观点，并指出在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中，要确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。
融360分析人士李万赋表示，央行宣布改制后已公布了两次LPR，与首次LPR报价水平相比，第二次的报价中5年期LPR水平并没有发生变化，这凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。据称，目前监管对于房贷利率还是以稳为主，短期内即使LPR下行，新增房贷利率加点数可能也会随之变化。
李万赋予认为，LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本，未来下行概率较大，但重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜；对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。
红星新闻记者 杨斌

6. 房贷利率“换锚”，该怎样选？

8月25日，央行发布公告称，从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。10月8日以后，新发放房贷以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。从现在到10月8日剩下不到一个月的时间，按一、二手房屋网签到同贷书获批并签订按揭合同的时间大约需要一个月时间，现在签约买房，极大机会喝到LPR“头啖汤”。
文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷
市场表现：购房者淡定应对
记者从8月底至今陆续走访了小北一带的二手地产中介行业以及多家按揭公司，发现赶旧房贷利率“末班车”的购房者不多。
中原地产的曾小利在小北路从事地产中介多年，她告诉记者，8月底在房贷新政宣布后分行成交了几套二手住宅，有总价在三四百万的楼梯楼学位房，适合一家人居住；也有过千万的电梯次新大面积单位，为改善居住的“卖一买一”购房者成交。购房者都倾向于使用公积金贷款，尽管广州市公积金贷款额度个人最高不超过60万元，家庭不超过100万元，购房者只要能使用公积金贷款，都想把公积金额度贷到上限后，再使用商业贷款，因此这几单成交都是公积金商业组合贷款。
她表示，由于公积金贷款对应的依然是基准利率，在10月8日后也不受影响，因此购房者认为房贷新政对他们影响不大，他们也不会刻意赶在10月8日前办完贷款手续。此外，由于购房者或是学位房或改善置业，为“刚需”购房者，因此对房贷利率政策不太关心，也没有特意赶“末班车”。
合富房地产服务中心资深经理汤丽娟告诉记者，由于一般银行的房贷利率都是以放款当天为准，因此建议9月有按揭购房需求的客户，现在就要准备资料向银行办理贷款申请。当然具体以银行的最终发布为准。新政实际上是体现了“房住不炒”、从紧从严的政策取向，整体符合市场预期。未来不确定因素较多，银行政策趋紧，她建议有购房需求的客户应尽早决定，现在就是适合出手的时候了。
资深按揭中介人士郑大源也表示，最近二手房行情稍淡，贷款个案不多。按揭人士都认为LPR相比目前的基准利率到底是升还是跌，要到10月8日后才可以知道，但由于房贷利率“不得低等于LPR”，那很有可能首套或二套房贷利率都要上浮。
专家分析：“一年一调”比较灵活
资深按揭业人士郑大源表示，房贷与LPR接轨后，房贷出现了固定利率，这是历史上第一次。这是房贷市场的新事物，未来的LPR走势以及广州房贷市场的细则，都要等10月8日的到来才会逐渐清晰。招商银行在深圳已率先使用LPR定价，但在深圳市场也只有一家银行这样做，他相信广州的银行会等待上线日子到来再做决定。
对于LPR与贷款基准利率的高低之分，郑大源认为下半年的利率会紧一些，不过最近的降准确实会让银行的额度充足一些，估计会导致LPR稍微下降一些。他预测9月20日的LPR会低于8月20日的LPR。8月20日的LPR(5年以上)是4.85%，而基准利率是4.9%，预计9月20日的LPR会更低。但执行LPR还需要看加点数额，如果加点数额较高，那么有可能执行新政策的利率更高。LPR此次与房贷利率接轨，郑大源猜测以后可能有更多的贷款品种，如消费贷、信用贷执行LPR，因为这个“锚”更加灵活，更加准确反映市场需求。
对LPR时代的购房者来说，根据央行宣布的规定，新房贷合同里对LPR最短可以采取一年一调，最长可以是整个合同期限维持不变。建议购房者最好跟旧房贷时代的合同一样，一年调整利率一次。旧房贷时代的利率随基准利率的调整而在次年的元旦跟随调整。
公积金新政：一手现房最长贷款30年
日前，广州住房公积金管理中心发出通知，广州市住房公积金缴存职工在购买一手现房申请住房公积金贷款时，最长贷款期限将延长至30年，同时需要满足贷款期限和楼龄之和不得超过40年。
据悉，因为一手现房已经确权在开发商名下，所以在公积金贷款中，一手现房是被当成二手房来操作的。根据广州住房公积金管理中心的相关规定，此前，一手现楼申请住房公积金贷款，最长贷款期限仅为20年。另外，一些项目由于历史原因而导致建设期与销售期不对应的情况，对一手现房同时约定了最长贷款年限30年以及楼龄+贷款期不得超过40年。
汇瀚按揭总监莫静告诉记者，由于一手房出房产证的时间已加快，很多时候开发商未卖完楼，房屋已进入大确权。对于剩余的房源，这些房依然是一手房，但在旧规定之下，公积金中心视之为二手房，贷款年限只有20年，这对于购房者来说的确有点不公平，因此公积金贷款新规对一手现房做了灵活处理，对购房者来说是一大利好。近期的实际操作中，不少一手房都可以“即买即出证”，如广钢新城的一些项目，从销售期到尾货经历了两三年时间，到尾货阶段基本上都可以“即买即出证”。

7. 房贷利率“换锚”整体平稳

据相关人士表示，存量贷款“换锚”相关政策正在研究中，但不管怎样，会坚持保护借贷双方合法权益的原则。
中国人民银行公告〔2019〕第16号明确，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，这也被市场称作房贷利率“换锚”。8日起，“换锚”后的“新版”房贷利率正式启用。
经济日报记者了解到，从目前运行情况来看，新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序，转换前后利率水平保持基本稳定。在广州地区，工农中建四大行的房贷利率与此前基本持平，首套房贷利率不低于相应期限LPR报价加54个基点（为5.39%），二套房贷利率不低于相应期限LPR报价加78.5个基点（为5.635%），相当于改革前的首套基准上浮10%，二套基准上浮15%。
在北京地区，“新版”个人住房贷款利率下限为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。参照9月20日公布的5年期以上LPR水平（4.85%）计算，北京地区首套房贷款利率下限是5.4%，二套房贷款利率下限是5.9%。
对比来看，“换锚”前后，北京地区房贷利率水平基本一致。“换锚”前，北京地区大部分银行执行首套房贷款利率最低为基准上浮10%，二套房贷款利率最低为基准上浮20%。参照改革前5年期以上贷款基准利率水平（4.9%）计算，改革前北京地区首套房贷款利率下限是5.39%，二套房贷款利率下限是5.88%。
值得注意的是，房贷利率定价方法转换过程中，重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此，“换锚”前后，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
个人房贷利率“换锚”后，对个人房贷选择、月供等影响如何？记者了解到，“换锚”后，个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。
如果选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变；选择浮动利率的，贷款利率由LPR加点确定，并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整，利率随参考的LPR变动而浮动。新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年，贷款利率、月还款额不会按月调整变化。
如经借贷双方协商一致，约定重定价周期为1年，贷款利率“于1月1日调整”，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。又如经借贷双方协商一致，约定重定价周期为3年，贷款利率“于起息日在对月对日调整”，如起息日为2019年10月28日，贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。
那么，存量房贷利率如何“换锚”？10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行；已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。10月8日后签订借款合同的，应参考LPR定价。据相关人士表示，存量贷款“换锚”相关政策正在研究中，但不管怎样，会坚持保护借贷双方合法权益的原则。经济日报记者 陈果静

8. 房贷利率“换锚”，对房地产有利吗？

房贷利率“换锚”，对房地产有利。在10月8号，房贷利率“换锚”正式开始实施，这次的变动一出许多的购房者都开始仔细分析，还有房地产专业的人也是在不断的跟进，不过这次的变动，对房地产还是有利的。

这次的变动是央行对于房地产行业做出的调整，它主要就是为了能够让房地产行业能够平稳的运行。并且这次“换锚”过后，房贷的利率还设定了下限，首套房贷率和二手房贷率都有所下降，这也是央行为了平稳房地产市场，向着“买房不炒”的原则前进，这也意味着很多的购房优惠都不会在存在。



并且这次的房贷利率并没有下降，反而还有提升，不过这个对于购房者的影响是非常的小的。这次房贷利率的上升也是央行对于房地产稳定发展的一个态度。在之前兴业银行首席经济学家鲁政委就曾说过关于这次房贷利率变化所带来的影响，他还说房地产利率是很多政策的一个综合体，地方城市主体也有了更多的发现空间。



还有专家也表示了他们的看法，说这次的房贷利率短期对房贷市场的影响不大，有利于市场的稳定发展。这次的房贷利率变化也证明了国家对于房地产的态度，以后可能也会进行更加严格的把控，调整房地产的发展速度。要注意的房价可能变化但是肯定也不会变化有多么大，购房者也可以再好好的观望一下，对这次的房贷调整进行更好的分析。